Balkonguppdatering 2022-08-07

Inom BRF Björklången har vi sedan 2015 arbetat med en plan för att hantera våra åldrande balkonger som spjälkar av betong i framkanten. Efter att ha analyserat flera möjligheter genomfördes en extrastämma i början av 2019. Där beslöt föreningens medlemmar med så kallad kvalificerad majoritet att gå vidare med två förslag/faser. Enligt förslag/fas 1 skulle existerande balkonger tas ner och nya djupare balkongplattor monteras. Enligt förslag/fas 2 skulle balkonger byggas för de lägenheter som idag saknar balkonger.

Efter detta inleddes nästa steg som var att samla in så kallat samtycke från samtliga medlemmar till åtgärderna för dessa två faser. Då det inte gick att få samtliga medlemmar att samtycka så lämnade föreningen in en begäran till Hyresnämnden i juni 2019 om att de skulle fastställa stämmans beslut avseende fas 1.

Här beskrivs läget i processerna för bygglov och Hyresnämnd. De är två olika processer som båda måste beslutas till föreningens fördel för att vi skall komma i mål med balkongerna.

Parallellt påbörjades arbetet med bygglov för fas 1. Efter vissa initiala problem med bygglovet för fas 1, lämnade föreningen in en uppdaterad ansökan om bygglov för fas 1 i juni 2020. Denna beviljades av Stadsbyggnadsnämnden i maj 2021 och vann så kallad laga kraft i augusti 2021.

Medan bygglovsprocessen pågick så väntade föreningen på att ärendet om fas 1 i Hyresnämnden skulle behandlas. Föreningen sände i september 2020 in en begäran om att Hyresnämnden skulle fastställa stämmans beslut även för fas 2. Tills sist kom dessa två olika ärenden till behandling av Hyresnämnden i oktober 2021 dvs nästan 2,5 år sedan vi skickade in det första ärendet. Som tidigare meddelats beslöt sedan Hyresnämnden till BRF Björklångens fördel i fas 1 men till föreningens nackdel vad gäller fas 2. Bägge dessa beslut följde enligt Hyresnämnden praxis för denna typ av ärenden. I bägge besluten meddelade Hyresnämnden att de kunde överklagas om ny information framkom. Föreningen valde att inte överklaga då det var tydligt att besluten följde etablerad praxis. Två av föreningens medlemmar valde dock att överklaga Hyresnämndens beslut för fas 1. Vi väntar på Hovrättens beslut i den överklagan.

Så i det läget så var situationen att föreningen hade tvingats ge upp fas 2 men fas 1 hade ett bygglov som var giltigt. En av BRF Björklångens medlemmar försökte överklaga bygglovet men tiden för överklagande hade gått ut och Stadsbyggnadskontoret avvisade överklagandet. Bygglovet för fas 1 var fortsatt giltigt. I den bästa av världar hade historien slutat där.

Vår medlem skickade in ett ärende om att Stadsbyggnadskontoret hanterat delgivningen av bygglovet fel. Enligt Stadsbyggnadskontoret hade inget fel begåtts och de ansåg att bygglovet skulle fortsätta vara giltigt. Tyvärr beslöt en annan instans att vår medlem trots detta skulle få sin överklagan mottagen och skickad till Länsstyrelsen. Första veckan i juni 2022 gavs föreningen möjlighet att yttra sig till Länsstyrelsen om överklagan. I slutet av juni beslöt Länsstyrelsen att upphäva vårt bygglov för fas 1.

Detta försätter vår BRF i en mycket svår situation. Projektet kring balkongerna har pågått i sju år. Processerna kring bygglov och Hyresnämnd har inneburit en massa arbete för föreningen samt förseningar då handläggningstiderna är så långa. Till sist var vi nästan i mål men tyvärr upphävdes det redan beviljade bygglovet genom att överklagan tilläts komma in fast att det var för sent.

Föreningen tvingas nu göra ett stort omtag för att komma vidare i processen. Förseningen av projektet som sådan har troligen redan kostat föreningen flera miljoner i ökade kostnader på grund av inflation och högre räntekostnader. Det innebär också ökade kostnader då vi nu kommer att behöva starta om och göra om en massa arbete.

Vi kommer nu att samråda med expertis om hur vi kan ta oss vidare. När det finns ny info kommer vi att delge den till våra medlemmar.

Den som vill ta del av Länsstyrelsens beslut om att upphäva bygglovet kan kontakta Länsstyrelsen via e-post stockholm@lansstyrelsen.se och be om beslutet i ärende med diarienummer 14384-2022.

Enkät om laddstolpar för elbilar

På stämman i våras lyftes frågan om laddstolpar för elbilar och en arbetsgrupp startades. Nu är vi några medlemmar som har gjort vårt bästa för att sätta oss in i hur det kan genomföras och vad vi behöver göra för att det ska bli verklighet.

Arbetsgruppens grundtanke är att det här är något som måste göras. Andelen elbilar ökar snabbt och kommer fortsätta göra det. Inom ett par år kommer 20 % av alla bilar behöva laddas, vilket betyder att vår förening behöver laddstolpar för att alla ska kunna tänka sig att bo hos oss. Det finns med andra ord en koppling till värdet på våra bostäder.

Installationen verkar bli förhållandevis smidig då vi har en så stor andel parkeringsplatser med eluttag eller motorvärmare. Och det är – ett litet tag till – möjligt att få statliga subventioner på halva installationskostnaden. Det betyder att det är lite bråttom om föreningen ska få stöd med grundkostnaden. Driften, alltså den utökade elförbrukningen, kommer sedan att betalas av den som nyttjar platsen.

Arbetsgruppen tänker sig i ett första steg att vi kompletterar parkeringsplatserna med ett mindre antal laddstolpar men om efterfrågan stiger kan vi enkelt utöka i framtiden. 

För att vi ska kunna göra ett ordentligt förslag, med kostnadskalkyl och tidsplan, behöver vi vi veta lite mer om hur läget ser ut i föreningen. Vi hoppas därför att du har möjlighet att svara på ett par frågor om bilanvändning och parkering. Svara gärna även om du inte har en bil idag. 

Du hittar enkäten här

Vi behöver ditt svar så fort som möjligt, anledningen till att det är lite bråttom är att vi behöver ansöka om bidrag från Naturvårdsverket före årsskiftet, då inga garantier finns för att nuvarande generösa bidrag med 50 % av installationskostnaden finns kvar nästa år. En sådan ansökan är inte bindande.

Vi skriver igen när vi har kommit lite längre i processen. Tveka inte att fråga om du undrar något.

Stort tack från arbetsgruppen
Dan, Molly, Philip & Sandra

Är ditt nätverk långsamt? Tips om felsökning

Vi har en gruppanslutning för samtliga som gör att internet med farten 200/200 Mbit/s ingår i avgiften idag. Ibland hör boende av sig för att de upplever att det går långsamt. Nästan alltid handlar det om att den egna utrustningen inte riktigt räcker till eller är fel inställd.

Tips om felsökning om man upplever långsamt internet är publicerad på sidan om Internet via fiber.

Filminspelning 2020-06-10

Styrelsen har godkänt att B-reel film tillåts göra en filminspelning på föreningens mark. Detta kommer att ske onsdag 10 juni. Filminspelningen gäller en reklamfilm för Libero.

Inspelningen sker på den asfalterade ytan mellan låghuset och termogarage i höjd med port 9-13 dvs vid Termogarage 1-13 samt husgarage 1-5. Inspelningen ska ske på dagtid och den ska inte hindra ut- eller inpassage till vare sig portar eller garage även om man behöver ta det lite lugnare.

Stämma i coronatider (uppd. 2020-06-01)

På måndag 2020-06-01 genomför vi ordinarie stämma i BRF Björklången. Den är senarelagd på grund av corona. Vi är medvetna om att vi forsatt påverkas av corona och det är inget lätt beslut att ta men vi anser oss tvugna att genomföra stämman för att kunna driva verksamheten. Styrelsen försökte in i det längsta att få till poströstning men det visade sig att det var för svårt att hinna genomföra de föreberedelser om skulle ha krävts denna gång.

Då det är olämpligt för dem som är i riskgrupp att delta samt att vi inte vill riskera att behöva avvisa folk om vi skulle bli fler än 50 personer på plats föreslår vi att använda er av fullmakt och be en annan medlem företräda dig. Att göra så kräver inte att du har bestämt i förväg hur du vill rösta, du kan be ditt ombud att lägga din röst på samma alternativ som den lägger sin egen. Du väljer själv vilka instruktioner du vill ge ditt ombud.

Normalt besöks våra ordinarie stämmor av drygt 30 personer. Om det kommer fler än 50 personer så kommer vi att be att endast en person per lägenhet deltar och i andra hand om någon är villig att lämna fullmakt på plats. Om inte det räcker för att komma under antalet 50 personer kan vi tvingas att ställa in stämman. En ny stämma kan då hållas tidigast i juli med risk för att samma sak händer då. Om vi inte har en ny styrelse på plats 1 juli finns risk att banken inte accepterar att betalningar av föreningens räkningar genomförs.

Att streama stämman via lämplig tjänst på internet skulle ha givit möjlighet att följa en sändning av stämman men inte att rösta eller delta. Med tanke på det relativt låga stämmodeltagandet i normala fall har det inte bedömts som att intresset av att följa en sådan stream skulle ha varit speciellt stort.

Städdagen inställd men containern är här

På grund av rådande omständigheter har vi beslutat ställa in städdagen och siktar istället på att försöka genomföra den i höst.

Däremot kommer det att finnas container på plats för grovsopor. I dessa får självklart inte miljöfarligt avfall, elskrot, däck etc kastas. Containerna kommer att vara låsta under natten. Containern kommer att vara på plats mellan 2020-05-20 och 2020-05-24.

Vi förutsätter att alla inser att inga saker får ställas utanför containern, även om den skulle vara låst. Är den låst så får man vänta med att ta ut sina saker tills den är upplåst.