Beslut från Hyres- och arrendenämnden i Stockholm
2021-12-10
Ärendenummer: 8974-19 & 11694-20
NÄMNDENS AVGÖRANDE
1. Hyresnämnden bifaller HSB:s Bostadsrättsförening Björklången i Stockholm begäran om godkännande av det beslut som fattades på extra stämma i föreningen den 31 januari 2019 om att byta ut bottenplatta och sidoskärmar samt fördjupa och glasa in de nya balkongerna.
2. Hyresnämnden avslår HSB:s Bostadsrättsförening Björklången i Stockholms begäran om godkännande av det beslut som fattades på extra stämma i föreningen den 31 januari 2019 om att uppföra 51 nya balkonger till de lägenheter som idag saknar balkong.
SKÄL
Hyresnämnden anser att föreningens begäran om att hyresnämnden ska godkänna det beslut som fattades på extra stämman den 31 januari 2019 om att byta ut bottenplatta och sidoskärmar samt fördjupa och glasa in de nya balkongerna ska bifallas. Däremot anser hyresnämnden att föreningens begäran om att nämnden ska godkänna det beslut som fattades på extra stämma i föreningen den 31 januari 2019 om att uppföra 51 st. nya balkonger till de lägenheter som idag saknar balkong ska avslås. Skälen för dessa bedömningar är följande.
En bostadsrättshavares samtycke krävs för att ett stämmobeslut ska vara giltigt om beslutet innebär att en lägenhet kommer att förändras eller i sin helhet behöver tas i anspråk med anledning av en om- eller tillbyggnad. Om bostadsrättshavaren inte har gett sitt samtycke är beslutet ändå giltigt om två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det har godkänts av hyresnämnden (9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen [1991:614]).
De nu aktuella stämmobesluten avser sådana åtgärder som omfattas av den nyss redovisade bestämmelsen. Sådana beslut ska på begäran av föreningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren får hyresnämnden dock godkänna beslutet om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Ett beslut om godkännande får förenas med villkor (9 kap. 17 § första stycket bostadsrättslagen).
Flera av bostadsrättshavarna har ifrågasatt de aktuella beslutens giltighet. Talan mot ett stämmobeslut av aktuellt slag ska föras vid allmän domstol. Inom ramen för ett ärende av det här slaget kan hyresnämnden endast göra en summarisk prövning av beslutens giltighet och hyresnämnden kan konstatera att vad som förts fram i denna del av bostadsrättshavarna inte kan läggas till grund för slutsatsen att det är uppenbart att något av besluten är ogiltiga. Det finns därför inga hinder för hyresnämnden att ta ställning till om besluten ska godkännas eller inte. I den bedömningen ligger även att hyresnämnden bedömer att besluten får anses ha tagits med den kvalificerade majoritet som krävs enligt nyss redovisade bestämmelse. Hyresnämnden går därefter över till att pröva om beslutet om att byta ut bottenplatta och sidoskärmar samt fördjupa och glasa in de nya balkongerna kan godkännas.
I den delen konstaterar hyresnämnden att föreningen med den utredning som lagts fram har visat att balkongerna är i behov av underhåll och att det behovet är angeläget, något som flera av bostadsrättshavarna inte heller förefaller ifrågasätta. Det har också kommit fram att en stor majoritet av bostadsrättshavarna har samtyckt till åtgärden. Den utredning som föreningen lagt fram visar vidare att den nu aktuella åtgärden att fördjupa och glasa in balkongerna i samband med att de repareras får anses företagsekonomiskt försvarbar. Vid sådana förhållanden får dessa åtgärder anses angelägna och de kan inte heller tillgodoses på något annat sätt (jfr RH 2019:10).
När det sedan gäller om det nu aktuella beslutet är oskäligt mot bostadsrättshavarna framgår det av det material som presenterats för medlemmarna inför stämman att kostnaderna för att fördjupa och glasa in balkongerna inte blir särskilt hög om åtgärden genomförs i samband med att balkongerna renoveras. Föreningen erbjuder också medlemmarna en möjlighet till finansiering för det fall hela beloppet i form av en upplåtelseavgift inte kan betalas direkt. Mot den bakgrunden bedömer hyresnämnden att beslutet inte kan anses oskäligt mot någon av de nu aktuella bostadsrättshavarna. Vad som anförts i övrigt från bostadsrättshavarna om bl.a. minskat ljusinsläpp kan inte förändra den bedömningen. Föreningens begäran om godkännande av det nu aktuella beslutet ska därför bifallas.
Hyresnämnden går därefter över till att pröva föreningens begäran om godkännande av beslutet om att uppföra nya balkonger till de lägenheter som idag saknar balkong.
I den delen kan hyresnämnden konstatera att uppförande av helt nya balkonger i praxis i allmänhet ansetts utgöra en åtgärd som inte är angelägen (se t.ex. SÖH 121/99 och 300/99). Det har inte i det här ärendet kommit fram något som kan ge anledning att göra annan bedömning i just det här fallet. Till det kommer att det i denna del är fråga om en betydligt högre kostnad för de enskilda medlemmarna och att flera av de nu aktuella bostadsrättshavarna har mindre och billigare lägenheter. Det innebär att kostnaden för att den nya balkongen för dessa bostadsrättshavare relativt sett blir mycket påtaglig. Vid sådana förhållanden måste beslutet även anses oskäligt mot dessa bostadsrättshavare. Hyresnämnden anser således sammanfattningsvis att föreningens begäran om att det nu aktuella beslutet ska godkännas ska avslås.
nästa styrelsemöte 23 Mars 2022
Påföljande styrelsemöte 20 april 2022
Nästa informationsmöte för nya medlemmar – Se denna länk
OVK Kontrollen är nu utförd och klar. 28 september var det sista dagen.
Vi tackar alla boende för ett gott samarbete!
Stämma 2021 (2021-05-10)
Protokoll finns nu upplagt på vår hemsida om stämmor, läs mer här,
Stämma 2021 (2021-04-14) Styrelsen har idag kallat till ordinarie årsstämma 2021 som kommer att genomföras 28 april via poströstning. Röstningsformulär är utdelade tillsammans med underlag. Kallelsen är anslagen i porten.
I porten hänger fullständigt motion och stadgeförslag.
På vår hemsida om stämmor, läs mer här, finns alla handlingar upplagda.
Stämma 2021 (2021-03-25) Styrelsen har beslutat att stämma kommer att genomföras 28 april via poströstning. Röstningsformulär kommer att delas ut tillsammans med underlag ca två veckor innan röstningsformuläret ska vara inne 28 april. Stämman kommer formellt att anslås i porten.
Äldre notiser
Enkät om laddstolpar för elbilar upplagd (2020-11-03)
Stämmoprotokoll 2020 publicerat – läs mer här
Uppdatering
Medlemssansökan som ska användas då man ska köpa lägenhet i föreningen är publicerad på Mäklarsidan.
Tips om felsökning om man upplever långsamt internet är publicerad på sidan om Internet via fiber.
Här finns arkiv från tidigare publicerade notiser på denna sida.