(Senast uppdaterad 2022-08-29)
Föreningen genomförde 2019-01-31 en extrastämma för att besluta om vad vi skall göra med våra balkonger. Bägge styrelsens förslag antogs med kvalificerad majoritet av stämman. Därmed möjliggjorde stämman att arbetet fortsätter. Processen för att samla in samtycke från berörda medlemmar är klar. Nuvarande status beskrivs nedan.
De ärenden som finns om bygglov, Hyresnämnd och överklagan är offentliga och den som vill kan maila respektive myndighet för att få mer information.
Förslag 1 – Ersätta befintliga balkonger med nya
För förslag 1 om att åtgärda de befintliga balkongerna fick vi in samtycke från 201 lägenheter och saknade då alltså samtycke från fem medlemmar. Baserat på detta ingav föreningen ett ärende till Hyresnämnden i juni 2019 med begäran om att fastställa stämmans bifall till förslag 1. Det ärendet heter 8974-19 hos Hyresnämnden.
Hyresnämnden kontaktade de fem medlemmar som registrerats som motparter till ärendet enligt ovan för att ge dem möjlighet att yttra sig i ärendet. Av dessa fem medlemmar lämnade sedan ytterligare sitt samtycke till de föreslagna åtgärderna. Det innebär att det per 2019-09-07 enbart kvarstod fyra motparter till att gå vidare med åtgärderna på de befintliga balkongerna. Totalt hade vi alltså 202 samtycken av 206, eller mer än 98%.
Processen i Hyresnämnden visade sig ta omkring 30 månader och kunde ha undvikts om samtliga medlemmar hade samtyckt. Föreningen meddelade de fyra kvarstående motparterna enligt ovan att de fortfarande kunde lämna samtycke. Om så skett kunde vi därmed avanmäla dem som motparter hos Hyresnämnden och ärendet skulle i så fall vara klart. Nu blev det till sist sammanträde i ärendet i oktober 2021 och i december 2021 beslöt Hyresnämnden till förenings fördel. Detta är tydligt angivet som ett beslut enligt etablerad praxis av Hyresnämnden. Två av föreningens medlemmar överklagade gemensamt Hyresnämndens beslut till Svea Hovrätt i januari 2022. Svea hovrätt beslöt i slutet av augusti att avslå denna överklagan. Alltså är föreningen klar med processen för att fastställa stämmans beslut för förslag 1.
Bygglovsansökan för förslag 1 lämnades in redan 2019. Efter signaler från Stadsbyggnadskontoret återtog vi bygglovsansökan och ingav en reviderad ansökan i juni 2020. Den ansökan heter 2020-09364 och på denna sida hos Stockholms stad kan man hitta mer detaljer om det samt emailadress om man vill be om att något av dokumenten som listas där. I maj 2021 beslöt stadsbyggnadsnämnden att bifalla föreningens bygglov för förslag 1. Det beslutet annonserades i Post- och inrikes tidningar i juli 2021 och vann laga kraft i augusti 2021 då ingen överklagan hade inkommit. I oktober 2021 avvisade Stadsbyggnadskontoret en överklagan av bygglovet från en av våra medlemmar då den inkom mer än två månader efter att tidsfrist för överklagan gått ut. Medlemmen lyckades ändå få rätt att överklaga och i juni 2022 upphävde Länsstyrelsen bygglovet för förslag 1.
Detta skapar stora problem för föreningen. Vi kommer under hösten 2022 att tillsammans med expertis analysera situationen för att hitta möjliga vägar till ett nytt bygglov.
Den som vill ta del av Länsstyrelsens beslut om att upphäva bygglovet kan kontakta Länsstyrelsen via e-post stockholm@lansstyrelsen.se och be att få beslutet i ärende med diarienummer 14384-2022 mailat som pdf.
Förslag 2 – Bygga balkonger till 51 lägenheter som idag saknar balkong
Förslag 2 om att bygga ballkonger till de lägenheter som idag saknar balkonger hanterades i ärende 11694-20 hos Hyresnömnden. Detta skickade föreningen in till Hyresnämnden i september 2020. I det ärendet inkom de första yttrandena från föreningens motparter under oktober 2020. Det ärendet avgjordes enligt ovan också vid sammanträde i oktober 2021 med beslut i december 2021. Där beslöt Hyresnämnden till föreningens nackdel. Då det, liksom Hyresnämndens beslut i förslag 1, var ett beslut enligt etablerad praxis valde förenignen att inte överklaga det. Det innebär att eftersom föreningen inte kunde få samtycke från samtliga medlemmar så kommer förslag 2 inte att kunna genomföras.
Länkar till extra information
- Balkonginformation 2022-08-07
- Samtyckesblankett för balkongåtgärder, 2019-03-15(pdf, 928KB)
- Ekonomi för balkonger – kort beskrivning (pdf, 532KB)
- Information om styrelsens förslag, inkl fullmakt. Delades ut till alla boende under december 2018 (pdf, 180KB)
- Kallelse till extra föreningsstämma, anslogs 2019-01-08 (pdf, 155KB)
- Måttskiss (pdf, 7KB)
- Powerpoint med bilder och måttskisser (pptx, 3MB)
- Presentation för extra föreningsstämma 2019-01-31 (pdf, 2 MB)
- Ritningar (pdf)
Det finns även mer information att hitta på TBOs webbplats. Där finns det även broschyrer att ladda ner.
Det finns så klart många frågor kring detta. En del försöker vi besvara nedan under FAQ-delen.
Detta är ett fotomontage av Sandfjärdsgatan 33 med de föreslagna balkongerna.
Vanliga frågor
Detta är ett urval frågor som inkommit från medlemmarna.
Hur kommer det att påverka avgiften?
Det är värt att tänka på att i det förslag som styrelsen har inför stämman så finns det en del som motsvarar det underhållsansvar som föreningen har. Det är denna del som kan komma att påverka avgiften. Det är dock inte denna del som den extra föreningsstämman skall besluta om. Det som det extra föreningsstämman skall besluta om är den del som är en standardhöjning. Enligt styrelsens förslag kommer de boende att finansiera den delen själva. Det kommer att alltså inte att påverka föreningens budget.
Den del som föreningen har underhållsansvar för kan komma att leda till en framtida avgiftshöjning. Exakt hur stor den är och när den skulle införas går inte helt säkert att lova. Det kommer att bero på framtida räntelägen, hur snabbt beslutsprocessen går etc. Avgiften kan komma att påverkas av andra saker som till exempel ökad tomträttsavgäld innan den påverkas av finansiering av balkonger. Styrelsen kommer att ge en prognos vid stämman. En avgiftshöjning sker som en procentuell justering som påverkar alla lägenheter i relation till andelstalet.
Har föreningen redan fått bygglov för de nya balkongerna?
Nej. Ansökan om bygglov är inlämnad och omarbetad. Bygglov beviljades 2021-05-26 och vann laga kraft i augusti 2021. Trots detta tilläts en överklagan från en av förenignens medlemmar. Detta ledde till att Länsstyrlesen upphävde bygglovet i juni 2022.
När kommer själva bytet att ske?
När utbytet kan sättas igång beror på samtycke och bygglov. På grund av den uppkomna sitautionen kommer föreningen att behöva börja om bygglovsprocessen under hösten 2022.